Wie erstellt man ein ImmobilienExposE? Aufgaben Delegieren!
Wie erstellt man ein Exposé für Immobilien?
Für den Verkauf einer Immobilie ist ein aussagekräftiges Immobilienexposé zwingend erforderlich. Ob Makler oder Privatverkauf, ein Immobilienhandel ist ein komplexer Vorgang. In jedem Schritt spielt das Immobilienexposé eine wichtige Rolle, denn es enthält nicht nur die wesentlichen Daten, sondern auch wichtige Details zum Bauwerk, der Konstruktion und dem Energieverbrauch. Je mehr Informationen ein Immobilienexposé enthält, desto hochwertiger wirkt die Immobilie, zeigt es die Kompetenz des Maklers bzw. Anbieters und erzeugt Vertrauen.
Jeder Makler oder andere Immobilienanbieter muss zwei Exposés erstellen. Ein Exposé muss für die Online-Anzeige und eins für die Druckausgabe erstellt werden. Diese beide Exposés unterscheiden sich im Umfang, der Grafik und Qualität. Ein Immobilienexposé für eine Online-Anzeige muss die wichtigsten Daten übersichtlich darstellen, ein ansprechenden Text zur Lage, Ausstattung und den Besonderheiten enthalten und die Fotos müssen die Immobilie im besten Licht zeigen. Von vielen werden die Qualitätsanforderungen an eine Online-Anzeige unterschätzt, denn die Fotos müssen auf dem ersten Blick überzeugen, die Überschriften müssen den Bedürfnissen entsprechen und die Texte fachlich richtige Informationen liefern. Hier ist Wissen aus den Bereichen Architektur, Innenarchitektur, Konstruktionslehre, Innenausbau und Baumaterialien unbedingt erforderlich. All diese Informationen müssen leserfreundlich aufbereitet und dargestellt werden. Bei einem Immobilienexposé für den Besichtigungstermin mit Kauf- oder Mietinteressenten ist die Grafik besonders wichtig. Auch die inhaltliche Gliederung und möglichst viele Informationen zählen als Pluspunkte. Weniger wichtig sind die Fotos von der Immobilie, sondern Grundriss und ggf. Lagepläne. Im Idealfall verfügt ein Exposé für die Besichtigung über mehr als 5 Seiten und ist wie eine wissenschaftliche Arbeit aufgebaut mit Deckblatt und Inhaltsverzeichnis. Das Immobilienexposé ist das zentrale Bindungsglied zur Anbahnung eines Immobiliengeschäfts und deshalb sollte an der Qualität nicht gespart werden – zumal sich die Kosten für Texterstellung und Grafik ggf. steuerlich absetzen lassen.
Was gilt es bei der Exposéerstellung zu beachten? Wir verraten Ihnen die 5 wichtigsten Schritte zum ansprechenden Immobilien-Exposé.
Der Verkauf einer Immobilie muss zeitlich geplant werden, der Wert sorgfältig ermittelt und Bilder mit einer hochwertigen Kamera erstellt werden. Vorab lohnt sich immer der Blick in eines der Immobilien-Portale. Schauen Sie sich unterschiedliche Immobilienexposés von ähnlichen Immobilien an. Treffen Sie eine Top-3-Auswahl und orientieren sich an diesen Vorlagen. Alle wichtigen Informationen sollten sich im Immobilienexposé wiederfinden. Für den Suchenden sind alle Informationen interessant, die das Objekt charakterisieren. Hier finden Sie unsere praxisnahen Tipps zur Erstellung eines Immobilien-Exposés.
Schritt 1 zum Immobilien exposé: Verkaufsrelevante Unterlagen zusammentragen
Sie brauchen alle Informationen zur Ausstattung und zu weiteren Details der Immobilie. Hier eine Liste der zentralen Unterlagen/Daten für die Exposé-Erstellung und die Wertermittlung:
Grundstücksgröße
Baujahr
Bauweise
Wohnflächen/Nutzfläche
Übersicht Modernisierungen und Instandsetzungen
Energieausweis
Wertgutachten
Zustand des Gartens und der Nebengebäude
Art der Heizung und des Wärmeschutzes
sowie besondere Ausstattung z. B. Sauna, elektrische Rollläden, Whirlpool, Kamin
Angaben zur Lage und Verkehrsanbindung
Informationen über nahe gelegene Schulen, Kindergärten, Verkehrsanbindung, Bushaltestellen, Einkaufsmöglichkeiten
Schritt 2 zum Immobilien exposé: Professionelle Fotos erstellen
Der sprichwörtlich erste Eindruck zählt auch bei Immobilien. Aussagekräftige Fotos sind das A und O. Ein Immobilienexposé – sowohl Online-Anzeige als auch ausgedrucktes Exposé – kann mit hochwertigen Fotos von schönen Innenräumen das Interesse steigern. Auch die Außenaufnahmen sollten ansprechend sein und mehr Stimmung vermitteln statt nur Details zu präsentieren. Fotos sagen einem potenziellen Interessenten, ob diese Immobilie seinen Vorstellungen entspricht oder nicht. Für manche Immobilien kann es von Vorteil sein die Räume so neutral wie möglich zu zeigen oder aber mit einer Home-Staging-Agentur in Szene zu setzen.
Stets gilt, dass persönliche Gegenstände weitgehend entfernt werden sollten und die Räume aufgeräumt sein müssen. Besonders wichtig: Je heller, desto besser. Alle Rollläden sollten oben sein und alle Lampen leuchten. Hier noch die 10 besten Tipps zum Erstellen professioneller Aufnahmen für Immobilienexposés.
Immobilienfotos: Vorgarten aufräumen
Aufnahmen von Außen gehören zu jedem Exposé. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sollte der Vorgarten aufgeräumt und ordentlich arrangiert werden. Der Käufer möchte sich auf den eigenen Garten oder einen gepflegten Vorgarten freuen. Daher sollten die Hecken geschnitten, der Rasen gemäht und am Eingangsbereich eine schöne Pflanze platziert werden. Das Bild sollte einen einladenden Eindruck hinterlassen. Daher sollten Sie die Aufnahmen möglichst im Sommer machen.
IMMOBILIENFOTOS: Eingangsbereich säubern
Ein sauberer Türknauf, ausgerichteter Briefkasten und eine gepflegte Eingangstür hinterlassen den wichtigsten Eindruck, bevor das Objekt betreten wird. Tipps: Wasserflecken, Staub und Sand von der Tür entfernen, Fußmatte ausklopfen, Türscheiben putzen und einen Blumenkranz an die Tür hängen. Auch sollte das Foto vom Hauseingang eine halboffene Tür zeigen. Auf der Aufnahme wird man den Flur sehen. Aus diesem Grund müssen Jacken weggehangen, Schlüssel verstaut und eine helle Atmosphäre herrschen.
IMMOBILIENFOTOS: Küche und Bad neutral halten
Die Küche und das Badezimmer sind wichtige Räume in einem Wohnobjekt. Vor allem die Hygiene spielt eine zentrale Rolle. Auf den Aufnahmen sollte Ordnung und Klarheit zum Ausdruck kommen. Tipps: Oftmals sind Bäder hell gefliest, aber bunte Handtücher, zehn Shampoos und unzählige Kosmetikartikel hinterlassen eine abschreckende Wirkung. Für Aufnahmen von der Küche empfehlen wir abgenutzte Schneidebretter, große Gewürzsammlungen, Messerblöcke und alte Topflappen zu entfernen. Die Bilder von der Küche und dem Badezimmer müssen Ordnung und Sauberkeit zum Ausdruck bringen. Ein moderner zeitgemäßer Zustand erhöht das Verkaufspotenzial, denn diese Bereiche sind die Kostentreiber bei einer nötigen Modernisierung.
IMMOBILIENFOTOS: Keine persönlichen Gegenstände
Fernsehzeitung auf dem Couchtisch, Stricksachen auf dem Sofa, Elch an der Wand, Poster vom Idol, religiöse Symbole - all diese Gegenstände haben auf Immobilienfotos nichts zu suchen. Der Interessent soll nicht die Hobbys oder die Interessen einer Familie sehen, sondern soll sich mit seinen Möbeln und Wohnvorstellungen in den Räumen gedanklich einrichten. Dies ist nur möglich, wenn die Wohnräume möglichst sauber, leer, ordentlich und geordnet wirken. Tipp: Das Sofa sollte zum Garten oder Kamin ausgerichtet sein und wenige Dinge den Ausblick stören. Für das Foto gibt es einen Standort zu wählen, von dem aus das Zimmer möglichst großzügig und hell wirkt.
IMMOBILIENFOTOS: Beim fotografieren Räume gut ausleuchten
Käufer möchten möglichst viel Raum für wenig Geld. Also müssen die Räume mit wenigen Mitteln größer wirken. Licht und Spiegel sind die idealen Assistenten, damit Räume größer wirken. Darüber hinaus ist die Raumdiagonale ist die wichtigste Achse für die Größenwirkung. Daher sollte sie nicht mit Möbeln verstellt werden.
IMMOBILIENFOTOS: Raumwände aufbereiten
Hatte der Mieter oder Eigentümer kleine Kinder oder Tiere, dann bleibt es nicht aus, dass die Farbe an den Wänden oder die Tapeten an bestimmten Stellen einen Abrieb aufweisen. Auf Fotos sind solche Stellen sichtbar - trotz Photoshop. Investieren Sie etwas Zeit und Material, um die Stellen zu streichen. Vor allem im Flur sind diese Stellen offensichtlich und müssen behoben werden.
IMMOBILIENFOTOS: Keller und Garagen aufräumen
Der potenzielle Käufer interessiert sich nicht nur für die schönen Zimmer, das moderne Bad und die saubere Küche, sondern auch der Keller und die Garage stehen auf seiner Agenda. In diesen Räumen zeigt sich die Qualität eines Gebäudes, denn hier sieht man unverputzte Wände, Rohre und Leitungen. Für Aufnahmen von der Heizungsanlage und den Kellerräumen sollte aufgeräumt und entrümpelt werden. Umso leerer ein Keller ist, desto eher entsteht ein Vertrauen in die Qualität des Objekts.
IMMOBILIENFOTOS: Kurz vor dem fotografieren Fußböden pflegen
Bodenbeläge sind für viele Käufer ein wichtiges Kriterium. Daher sollten sie auf Fotos bestmöglich präsentiert werden. Für jedes Bodenmaterial gibt es spezielle Pflegeprodukte, die ein stumpfes Parkett glänzen lassen, matten Fliesen Glanz verleihen und hartnäckigen Schmutz aus Teppichböden entfernen. Um den Fußboden möglichst hochwertig zu präsentieren, sollte er unmittelbar nach dem Auftragen der Pflegeprodukte fotografiert werden. Im nebelfeuchten Zustand haben Holz und Fliesen einen schönen Glanz.
IMMOBILIENFOTOS: Aus dem richtigen Winkel fotografieren
Für die richtige bzw. optimale Perspektive gibt es feste Regeln: man sollte sich in den Türrahmen stellen und schräg gegenüber in die am weitesten entfernt liegenden Raumecke fotografieren. Eine größere Raumtiefe erhält man, wenn sich im Vordergrund keine Objekte oder Gegenstände befinden. Für Fotos von Immobilien bietet sich in der Regel das Querformat an. Damit die Bilder nicht verwackelt aussehen, sollte ein Stativ verwendet werden.
IMMOBILIENFOTOS: Den richtigen Zeitpunkt wählen
Last but not least: Soll eine Immobilien im Winter verkauft werden, dann sollten die Immobilienfotos bereits im Sommer gemacht werden.
Gutes Fotomaterial ist für die Vermarktung einer Immobilie sehr wichtig. Der nächste Schritt ist die Erstellung eines ansprechenden, professionellen und vollständigen Exposés.
Schritt 3 zum Immobilien exposé: Wert der Immobilie ermitteln
Der Wert einer Immobilie muss durch einen qualifizierten Sachverständigen ermittelt werden. Ein ausführliches Gutachten ist nicht verpflichtend. Worauf sich Anbieter von Immobilien allerdings nicht verlassen sollten, ist die Wertermittlung über einen Online-Rechner. Oftmals werden nicht alle Daten zur Immobilie erfasst, der tatsächliche Zustand nicht berücksichtigt und auch die Lage nur ansatzweise betrachtet. Die Online-Portale nutzen für die Wertermittlung lediglich die Angebotspreise der bei ihnen gelisteten Immobilien. Dies ist laut aktueller Empfehlung des Gesetzgebers unzureichend für eine Wertermittlung. Der persönliche Vor-Ort-Termin eines Sachverständigen lässt sich durch nichts ersetzen.
Der angemessene Angebotspreis ist ausschlagend für die Nachfrage, die Vermarktungszeit und den weiteren Aufwand. Ein zu niedriger Preis wird eine hohe Nachfrage hervorrufen. Dies kann positiv sein, wenn der Eigentümer die Immobilie möglichst zeitnah verkaufen möchte. Darüber hinaus kann der Preis bei mehreren Kaufinteressenten noch erhöht werden. Ein zu hoher Angebotspreis wird immer dann zum Problem, wenn aufgrund der geringen Nachfrage der Preis nachträglich gesenkt werden muss. In diesem Fall wirken das Angebot und der Makler unseriös, die fachliche Kompetenz könnte in Frage gestellt werden.
In einem Immobilienexposé muss der Verkaufspreis auf der ersten Seite genannt werden.
Schritt 4 zum Immobilien exposé: Energieausweis erneuern lassen
Schon im Inserat muss die Art des Energieausweises, der im Energieausweis angegebene Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) und Jahr, der Hauptenergieträger der Gebäudeheizung und das Baujahr des Gebäudes angegeben werden. Spätestens bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung muss das gesamte Dokument dem Interessenten vorgelegt werden. Bei Vertragsabschluss muss es dem Käufer ausgehändigt werden. Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, ordnen ein Gebäude außerdem einer Energieeffizienzklasse von "A+" bis "H" zu- diese muss ebenfalls in einer Immobilienanzeige angegeben werden. Sie soll es Kaufinteressenten ermöglichen, auf den ersten Blick einen Eindruck vom energetischen Zustand eines Gebäudes zu erhalten.
Was unterscheidet den Verbrauchsausweis von einem Bedarfsausweis? Der Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch in den zurückliegenden drei Jahren und wird auf Basis der Heizkostenabrechnungen erstellt. Beim Bedarfsausweis hingegen spielt das individuelle Heizverhalten keine Rolle. Für diese Variante nimmt ein Fachmann die baulichen Bestandteile des Gebäudes und die Pläne genau unter die Lupe und wählt standardisierte Rahmenbedingungen zur Ermittlung des Energiebedarfs aus. Dieses Verfahren ist wesentlich aufwendiger und meist auch teurer.
Energieausweise besitzen eine Gültigkeit von zehn Jahren, sollten jedoch nach einer energetischen Veränderung erneuert werden. Immer mehr Kaufinteressenten legen Wert auf einen guten energetischen Faktor und auch Experten bestätigen, dass Immobilien mit einer guten Energiebilanz sich schneller vermarkten lassen, als ähnliche Objekte mit schlechteren Energiewerten. Hat eine Immobilien den Denkmalstatus, dann braucht man keinen Energieausweis. Ist ein Energieausweis Pflicht, aber nicht vorhanden, können hohe Bußgelder die Folge sein.
Schritt 5 zum Immobilien exposé: Texte zur Lage und zum Objekt erstellen lassen
Zentral: Der Text muss Interesse wecken ohne zu übertreiben!
Dazu tragen kurze und knackige Überschriften bei, denn mit einer gelungenen Überschrift zieht man die Aufmerksamkeit auf das Angebot. Eine Kombination aus Objektart und Ort ist ratsam, aber auch Beschreibungen wie “Luxuriöse Villa im Herzen von Schwabing”, “Penthouse in Berlin-Mitte” etc. und Schlagworte wie provisionsfrei, Strandperle etc. können die Aufmerksamkeit steigern. Bei der Exposé-Überschrift gilt: so lang wie nötig, so kurz wie möglich. Anders als bei der Überschrift sind bei den Texten allzu fantasievolle Ausschmückungen zu vermeiden. Die Informationen sollten klar, sachlich und wahr formuliert werden. Der Text muss nicht jedes Zimmer beschreiben, sondern es müssen die Hauptwohnräume, die Küche und das Bad dargestellt werden. Der Text muss eine Wohnstimmung widerspiegeln und darf keine technische Beschreibung sein.
Immobilien exposé, so wie wir es sehen
Ein aussagekräftiges Exposé erhöht die Chance den richtigen Käufer für eine Immobilie zu finden und hilft Massenanfragen zu verhindern. Die eruierten Immobiliendaten führen im Verkaufsprozess zu weniger Stress und Zeitverlust. Zu einem Online-Exposé kann für den Verkaufsprozess ein weiteres Exposé für potenzielle Interessenten erstellt werden. Dieses ausführlichere Exposé wird vor der Besichtigung verschickt oder bei der Besichtigung angeboten. Somit hat der potenzielle Käufer etwas in der Hand und erinnert sich an die Immobilie. Auch zu einem späteren Zeitpunkt ist das Immobilienexposé für den Verkauf einer Immobilie unerlässlich: Die Bank braucht vom Kaufinteressenten für die Prüfung der Finanzierung ein Exposé. Vor allem im Luxus-Segment mindestens zwei Exposés gängige Praxis.
Nachdem das Immobilienexposé erstellt wurde und alle Daten final auf ihre Richtigkeit geprüft wurden, gilt es, das Datum der Veröffentlichung zu definieren. Am Wochenende verzeichnen die Online-Portale die meisten Besucher. Ebenfalls sind die Abendstunden beliebte Zeiten, um nach Immobilien zu suchen. Bei außergewöhnlichen Objekten empfiehlt es sich, eine besondere Werbeform zu wählen. Die meisten Immobilien-Portale bieten besondere Platzierung auf der Seite, damit die Anzeige sich von anderen Angeboten abhebt. Zur Erinnerung: auf Online-Portalen ist es üblich, dass eine Immobilie meist in einer langen Liste von Suchergebnissen erscheint. Deshalb muss innerhalb von Sekundenbruchteilen Interesse geweckt werden. Es sollte jede zusätzliche Grafik-Option genutzt werden, um die Immobilie visuell hervorzuheben. Je pfiffiger und aussagekräftiger Text und Bilder sind, desto mehr Interessenten werden sich das Exposé ansehen und Interesse bekunden.
Warum das Exposé nicht selber machen?
Sparen Sie die Zeit und Aufwand, denn der weitere Vermarktungsprozess ist der nächste wichtige Schritt, den Sie als Makler meistern müssen. Nutzen Sie die Zeit um Kontakte zu knüpfen und Kundenbeziehungen auszubauen, anstatt das Exposé zu erstellen. Immerhin haben Sie die Immobilie bereits besichtigt und alle Daten erfasst. Somit sind Sie für die Besichtigung bestens vorbereitet. Fakt ist, dass ein sehr guter Text sowohl den Eigentümer als auch zukünftigen Käufer beeindrucken wird. Langfristig wird sich die professionelle Texterstellung bezahlt machen, denn Ihr Unternehmen gewinnt an Kompetenz und es entsteht eine Marke.
Das Immobilienexposé ist der Schlüsselmoment im Vermarktungsprozess, denn das Objekt wird erstmals einem sehr großen Interessentenkreis präsentiert. Mit dem Exposé tritt man in Konkurrenz zu vergleichbaren Objekten und deshalb ist die gewählte visuelle und sprachliche Form ein zentrales Kriterium - nur mit einem werbewirksamen Auftritt lassen sich Immobilien verkaufen.
